如何避开房屋质量陷阱 并把损失降至最低？

最佳答案 - 由提问者2006-12-02 18:09:53选出

从各地消费者投诉和法院授理的经济案件看，房地产消费者几乎占总投诉人数的一半以上。随着近两年来国内房地产开发速度的加快，因房屋质量而引发的纠纷有不断上升的趋势。据不完全统计，国内现在有25%的商品房业主在入住之后都对房屋的质量都有不同程度的不满。我们在购房之初，如何避免发生房屋质量纠纷呢？如果购买到有质量问题的房屋，作为购房者，我们应当怎样做才能把个人的损失降至最低？

　　房屋漏水谁的责任？

　　在徐家汇工作的曹先生于1996年7月与开发商签订了《内销商品房预售合同》，购买了一套位于上海市虹漕南路银星小区的住房。入住后不久曹先生便发现房屋的墙面、顶板、地面出现贯通裂缝。曹先生多次找到开发商协商，开发商只是安排物业公司来修补，始终未完全解决裂缝问题。一个偶然的机会他得知同社区内有好多人家的房屋均出现裂缝现象，曹先生便联系这些业主将开发商诉至法院，要求开发商修复房屋并赔偿相关的损失。

　　2000年9月，在证券公司工作的李小姐购买了浦东新区松林路香庐花园一套三层复式房。在装修的过程中，李小姐发现该房室内墙壁、屋顶出现多处严重渗水，于是她要求开发商修补。装修结束验收时，李小姐发现一至三楼墙面有大量显著的裂纹，开发商当场察看后，同意承担修复责任。就在李小姐迁入该房屋居住后的三个月内，又发现房屋二楼客厅的墙面、二楼主卧室的顶面、二楼主卧室窗台的侧面、二楼书房窗台下的墙面、二楼客厅侧窗的墙面、二楼主卧室的墙面、三楼底部移门的墙面、三楼墙角等多处出现渗水。自己的新宅根本无法正常居住，李小姐只能在外租房居住，由开发商再行修复。修复后，李小姐以房屋质量问题严重影响其生活为由，向人民法院起诉要求开发商赔偿其相关损失，该诉讼请求得到了法院的认可。

　　【法律剖析】

　　以上两个案例所涉及的法律问题都是在讲房屋存在质量问题时如何追究开发商的法律责任，购房者如何维权。其实从购房者与开发商签订房屋销售合同起，开发商就应交付给购房者符合法律规定和合同约定的房屋，否则就要承担违约责任或担保责任。当然如果开发商交付的房屋因出现质量问题侵害了业主权益，业主也可以告诉侵权责任。

　　房屋在什么条件下存在质量问题，业主才能获得赔偿呢？

　　作为房屋的最终所有者，怎么样才能顺利解决房屋因质量问题而产生的纠纷呢？在这里我们要了解一个概念—物的瑕疵担保责任，所谓物的瑕疵担保责任，是指售楼方就出卖房屋的质量上的瑕疵所应承担的担保责任。

　　物的瑕疵担保必须具备以下几个条件才能成立：第一，房屋的瑕疵在该房屋风险负担转移时就存在。换句话说就是房屋风险转移，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自房屋交付时起风险就随房屋从开发商手中转移到购房者手中。因此在一般情况下，业主因房屋质量问题而要求得到经济赔偿的首要条件是房屋的瑕疵应当在交付时就存在。

　　第二，购房者在购房前不知道房子本身有瑕疵或是有质量问题。如果购房者在购房前已经知道房子本身有瑕疵，则售楼方不负担保责任。所谓购房者知道房屋本身的瑕疵，是指在合同订立时就知道，而不是在其后才知道的。所以，如果购房者在合同订立时不知道房屋本身存在瑕疵，在交房时不论购房者是否知道瑕疵的存在，售楼方均应负瑕疵担保责任。还有一种情况：如果房屋的质量问题属于有一般生活常识的人能够看出的，售楼方可以不承担瑕疵担保责任。

　　第三，购房者要留心房屋质量的“保修期”，如果新房有质量问题，必须在规定的期间内就房屋的质量问题通知售楼方，超过这一期限没有通知的，房屋质量被视为无瑕疵，购房者则失去主张瑕疵担保责任的权利。依照相关规定，购房者在收房时应当在检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。在约定检验期间的，购房者应当在检验期间内将房屋出现的不符合约定的问题尽快通知售楼方。由于购房者自身原因超过“有效期”再通知对方的，视为房屋的数量或者质量符合约定。双方没有约定检验期间的，购房者应当在发现房屋质量不符合约定的合理期间内通知售楼方。如果双方没有就房屋质量达成保证期共识，购房者在合理期间内未通知或者自收房之日起两年内未通知售楼方的，被视为房屋面积或者质量符合约定。购房者知道或者应当知道提供的房屋质量不符合约定的，购房者不受前两款规定的通知时间的限制。

　　第四，要获得售楼方的赔偿还有一个前提，就是购房者的房子不是依靠强制执行拍卖而取得的。在依靠强制执行拍卖的场合，房屋的出卖并非出于房屋原来所有人的自愿，而执行机关也不过就是针对该房屋本身进行拍卖，并不能保证知道该房屋的瑕疵。所以，打算购置拍卖会上房屋的购房者要注意这类的问题。　　作为购房者，要顺利打赢因为房屋质量带来的官司，就要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。业主在房屋买卖合同订立时并不知道也不可能知道房屋存在质量缺陷，这种缺陷只有在入住后才可能发现。只有掌握确切的证据，业主在这场官司中才可能有胜算的把握。　　另外，当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿。相关规定有：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，并且在保修期内的，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

　　【律师提醒】

　　1、业主在购房时，即使不能与开发商平等地讨价还价，在选择时也要多了解房屋的一些基本情况。不但要看开发商的“五证”是否齐全，也要对房屋在建设中的基本问题进行了解。据工程人员介绍，房屋的裂缝和漏水问题与外立面的材料根本没关系，与桩基却有很大的关联。因为新房的裂缝和漏水大多是因为房屋沉降过大或沉降不均造成的。据介绍，上海最适合打桩的深度是地下33米-35米。因此我们在购房时要尽可能多地向开发商索取资料，询问情况，以杜绝质量隐患。当然也有屋面水处理不好造成裂缝和漏水的，这是通过一般的修复就可以解决的问题。

　　2、当房屋出现质量问题时，作为业主一要积极地与物业公司和开发商联系，以便尽快地进行修复；二要注意收集和保留相关的证据。不但要收集房屋出现质量问题的证据，也要收集开发商进行修复的证据，还要注意保留因房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。我们可以通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强其证据的效力。当然，也可以聘请国家公证机关对有关证据进行证据保全

　　3、要通过多种方式来进行协同解决。出现质量纠纷后，在证据收集较为齐全的情况下，可先同开发商或物业公司协商，也可到当地消费者协会进行投诉，在问题不能得到较好解决的情况下也可以到人民法院进行起诉。在一个小区内如果很多住宅都出现房屋质量问题，要注意发挥业主委员会的作用，在诉讼中也尽量进行集体诉讼，以弥补单个购房者力量的不足。