同一楼盘实用率竟有差异 买楼应按什么标准叫价?

最佳答案 - 由提问者1年前选出

记者近日在某楼盘走访发现，不同楼宇套内面积相同，但建筑面积却不同。经了解，记者得知，因为每栋楼的公用设施不同、公摊面积不同，相同楼盘每栋楼宇实用率都有可能不同。实用率不同将导致两种情况：相同套内面积，建筑面积有差异。建筑面积相同，但套内面积也有差异。
　　两种情况可导致两种结果

　　一种是建筑面积相同的情况。实用率不同，买家支付房款相当，但房屋套内面积却有大有小。以两套素质相同、建筑面积100平方米，单价7000元/m2的房屋为例。A物业实用率80%，A业主支付70万元可使用套内面积80平方米。B单位的实用率为75%，B业主跟A业主同样支付了70万元，但其可使用的套内面积则只有75平方米。

　　另一种是套内面积相同的情况。实用率不同，相同套内面积的物业，建筑面积有大小的差别，买家支付房款则有多有少。以80平方米套内面积、同等素质的单位为例，如果A房实用率为80%，那么该物业建筑面积为100平方米，开发商叫价7000元/m2，A买家需要支付70万元。但B单位实用率为78%，其建筑面积则为102.56平方米，那么B买家则需支付71.7920万元。相同的套内面积，不同的实用率，B买家比A买家要多支付近2万元。

　　在同一楼盘内，不同楼宇、在同等素质下，买家要么住的面积一样，掏钱多；要么掏钱一样，住的面积却少了，总会有些业主因此感到吃亏。

　　律师观点：

　　交易前要算套内面积单价

　　据了解，在2000年前后，广州开发商大都以建筑面积叫价，商品房买卖合同也大都以建筑面积计价。但也就是因为实用率的不同，引发了很多起业主和开发商关于使用面积缩水，或者多花钱的纠纷。因为纠纷太多，政府介入，要求商品房买卖合同均要以套内面积计价。

　　广东伯方律师事务所陈敏律师对此表示，实际上，目前每位业主在签订商品房买卖合同时，都已经知道合同是桉套内面积计价的。如果不能认同这种不同叫价和计价方式，买家大可不签合同。但如果在已经知情并签定合同的情况下，从法律角度看，这种行为可视作买家对这种方式的认可。

　　在这种情况下，买家交易时要多一个心眼。因为广州市所有商品房买卖合同均以房屋套内面积计价，但开发商在广告或其他类型宣传中，告知的均是建筑面积单价。交易前，买家最好用房屋总价除以套内面积，自行计算出套内面积单价，这样可更好地货比三家，不至于签订合同后感觉吃了“哑巴亏”。

　　记者观察：

　　买楼应以套内面积叫价

　　目前广州市签订商品房买卖合同，都是以套内面积计价的。但在开发商所有的宣传及广告中，甚至包括记者在写稿时，提到的均价都以建筑面积为标准。如果遇到实用率不同的问题，总是会有一方业主会感到吃亏的。

　　那么，有没有可能在叫价时也以建筑面积为基准呢？

　　有开发商表示，现在行规就是这样，大家叫价都以建筑面积来算的。如果我以套内面积叫价，那原先叫的7000元/m2，按套内面积算就有可能是8000元/m2，一下子就比其他楼盘高许多，谁还来买我的楼啊！难怪有专业人士感慨：“开发商在广告或宣传中打出的单价是建筑面积单价，签订合同却是以套内面积计价。这种行为表面上是欺诈，但实际上跟法律无关。因为整个市场就是这样做的，行业约定俗成就是这样操作的，按行规叫价嘛。这其实不是法律问题，而是道德问题。但这不是某个开发商的道德出现问题，而是整个行业的道德出现问题。”

　　也许，这个问题还没有严重到要行业改头换面的程度上，但开发商们、业界组织是不是可以改进原有的行业性规则，共同来改进行业声誉，以确保其持续、良性的发展？从长远看，钱才会挣得越来越多，“盘子”才能做得越来越大。

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