剖析区划调整后广州楼市

最佳答案 - 由提问者2006-10-26 15:39:52选出

“西联”战略早已公布，“广佛都市圈”的远景也已提出了很长时间，但原芳村的楼市却眼睁睁看着番禺的楼市均价从每平方米2000元冲到了5000元，7000元均价、甚至10000元的楼盘也开始涌现，芳村却还在4000元上下苦苦挣扎。广州市行政区划调整方案的公布，原芳村并入荔湾区，终于上沉寂已久的原芳村楼市看到了新的希望。

　　原芳村楼市萎靡不振的因素比较多，其中一个重要原因就是区域认同度比较低，传统上的广州人普遍将芳村视为城乡接合部，对地区和楼盘周边环境的认同度相对较低，普遍不愿意到芳村购房，部分即使在芳村购房的也没有真正入住。这就使得芳村楼市无论从销售、二手和出租三级市场都呈现低靡的状况。笔者考察过芳村几个较大的楼盘，其规模、产品质量与番禺的楼盘相比并不逊色，价格优势更是十分明显；但销售周期却明显长于番禺的楼盘。在与发展商的交流过程中感觉到地产商在楼盘推广过程中仍存在诸多疑问，明显底气不足。

　　与番禺相比，原芳村的地理优势和交通优势十分明显。在番禺楼盘还在热炒2008年地铁开通的时候，芳村的地铁早已开通运行了几年。与番禺的大桥高额收费相比，芳村的黄沙过江隧道不仅通行量大，而且是免费的(年票制)。以在距离原芳村最远，离番禺最近的天河中心区上班为例，居住在原芳村的出行方便程度也丝毫不比居住番禺逊色。为什么番禺可以克服交通不便，生活配套设施极不完善，市政规划滞后等诸多不利因素，仅以一个环境优美的概念就将楼市操作得风生水起，继而又演化出“中央居住区”的概念，成为近两年广州楼市的最强音；而芳村却一直无所作为呢？原芳村地区的地产发展如何才能寻求真正的突破呢？笔者以为可以从以下三个方面作手。

　　首选，原芳村的地产开发缺乏整体思路，没有一个力求改变传统思维与习惯的理念与勇气。虽然原芳村也有香港新世界、恒基地产等大公司进住，但整体上来说有实力的大型地产商还是不够，现在的地产商仍停留在单兵作战的水平，缺乏整体联动。原芳村地区的居民现仍以拆迁户、外地经商人员、本区原住民和当地农民为主；如果不能有效吸引广州市区来本区置业居住，该区楼市仍无法在较短时间内实现质的飞跃。因为，原芳村地区的政府和发展商应利用好芳村变荔湾的大好环境，着力将本区打造为适宜居住，环境优美，有一定升值潜力的居住概念，从观念和消费习惯上进行引导，争取从观念上求得市区居民的认同后才有可能从实际操作中取得突破。


　　其次，原芳村地区的地产应该从交通、环境、市政和配套设施上多做文章，突出宣传芳村居住概念，多角度全方位地改变原芳村地区的形象，通过与番禺地区的细致比较来宣传芳村的地理与区位优势。美洲大陆是早已存在的，却是在哥伦布发现之后才进入文明社会的视线。原芳村地区的优势是事实存在的，缺少的只是发现。什么时候原芳村邻居区开始进入人们的视线，该区的地产才开始真正起步。而不是将重点放在宣传批发大市场的概念上，试想，除了做批发生意的人，谁愿意住在批发市场旁边？

　　第三，突出房产作为商品的价格优势。通过与一河之隔的原海珠、荔湾甚至番禺华南板块房价的比较，来突显地区的价格优势。芳村的房价，即使与番禺华南板块的房价相比也有明显的优势。在全国房价涨声一遍，房价居高不下的大形势下，芳村的楼盘明显具有较高的性价比。广州的楼市有逐步高档化的倾向，真正能满足人们居住需求的实惠楼盘一直是供不应求，市场前景良好。芳村在地产开发中注意产品的梯度开发，通过实惠的优质楼盘先带望人气，再开发高档的精品楼盘，一方面吸引消费，仍一方面也增强开发商自身的信心。

　　在未来几年内，芳村的交通格局将形成：“一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出入口、六座过江桥(隧道)合纵连环的交通网络体系。一个环即珠江大桥内环放射线；两条铁路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥(隧道)即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧道、洲头咀大桥、东沙大桥、鹤洞大桥”。随着市政建设的推进和地产的开发，原芳村地区的地产将逐步从居住过渡到真正意义上的“广佛都市圈”的概念上来，从这一点看，原芳村地区的前景要好过番禺，因为番禺还停留在“居住区”的概念上，而新荔湾区早已是都市了。把握住这次行政区划调整的机会，不仅是政府，更是地产商需要认真对待的事。事实证明，机会永远青睐有远见，有准备和有魄力的