后新政广州楼市“金五银十”透视

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　南方网讯　“五一”、“十一”黄金周历来为广州地产商必争之商机，然而，今年的“五一”黄金周，广州楼市却流露出一副“疲态”。在黄金周期间，市场明显表现出承接力不足。不少楼盘除了“五一”当天的销售较为热闹外，其余几天的黄金周，与往年相比，显得比较清静，与平时节假日的常规销售相差不多。大热的板块或楼盘在今年“五一”黄金周市场中似乎“销声匿迹”。“假日地产营销”已难再现往日的“辉煌”。


　　发展商对黄金周的期望值降低

　　据广州经纬房产咨询有限公司市调部统计的数据显示：今年“五一”黄金周期间，有广告见报的楼盘数量为49个，比去年同期下降了近50%；楼盘报纸广告投放近900万元，比去年同期减少近六成。

　　近一两年黄金周楼市较以往淡静，发展商在广告投入方面也相对减少。不少楼盘要么选择节前推出，要么把黄金周作为楼盘公开发售前的“预热”期，节后才正式推出新盘或新货。可见，发展商对黄金周的“假日地产营销”并不抱很大的期望。

　　往年，面对“五一”这样的一个黄金销售高峰期，发展商总会不遗余力地加大推盘力度，纷纷推出新盘新货，抢占市场份额。一些大热板块或经典楼盘为往年的“五一”黄金周增色不少。反观今年的“五一”楼市，虽然不少发展商有数千货量推出市场，但大多以消化去年和今年年初的旧货为主，真正新盘新货的推出较少；不少楼盘要么选择在3、4月推出新货或公开发售，要么就选择在节后才正式推盘。可见，一向被视为黄金销售期的“五一”已成为过去式，各大发展商对“五一”黄金周的期望值已大大降低。

　　广州的房地产市场是一个成熟的市场，在黄金周期间，人山人海的看楼人潮已逐年减少。今年“五一”楼市，看楼的人潮已不再现。黄金周期间购房已不再是购房者的“习惯性”选择了。

　　市场存货多、新货亮点少

　　去年广州房地产市场可谓“全线飘红”，许多楼盘在去年年底或今年年初已纷纷推出新货。延至今年的“五一”楼市，不少在售的楼盘仍处于“清货”阶段。此外，一些“潜在的新盘或新货”受到工程进度的影响，目前仍未能正式推出市场，在“五一”期间，其销售以“咨询”或“内部认购”的形式为主。

　　一些销售以“实现零库存”的楼盘，也许是对买家来说已缺乏“新鲜感”，“五一”期间的客流量要比往年有所减少。尽管如此，落定买楼的实客则相对较多。而一些将在节后推出的新盘或新货，如力迅·上筑、汇景新城等，其客流量相对较多。黄金周对于这些楼盘来说是一个“预热”期，处于一个潜在客户的积累阶段。

　　今年广州的“五一”楼市，可以说是处于一个“青黄不接”的阶段，真正公开发售的新盘新货屈指可数，市场上以消化“旧货”为主。像“凤凰城一天7个亿”、“以星河湾为首的华南板块”等楼市亮点或热点区域，在“五一”黄金周期间已难觅“芳踪”。往年在黄金周期间排队购房等火爆热闹的销售场面，也成为过去式。黄金周期间，各大楼盘的销售就如平时的节假日一样，并没有出现大热现象。

　　小型营销活动“小打小闹”闹“五一”

　　相较往年“五一”黄金周期间，各大楼盘动辄请大明星出场、联办大型车展、举办特色营销活动等不同的是，各楼盘在今年“五一”期间的楼盘营销活动也已趋于平淡，少了大肆宣扬，多了人性关怀。

　　趋于平淡的“社区文化”营销活动，虽然吸引了早期业主的参加，巩固了业主对楼盘的信心，但却很难吸引其他的消费者加入，尤其是楼盘所在区域外的消费者。

　　而在经历2004年一年楼盘很少推出“优惠折扣”之后，今年的“五一”期间，各种打折、送礼的优惠活动再次热闹起来。如富力桃园额外赠送10年贴息、10年住宅管理费等，时代玫瑰园推出四种优惠套餐享受不同的优惠折扣，森语星园获额外98折，岭南新世界举办黄金周“10全10礼千万大优惠”……。但是市场反应一般，这些对于购房者来说，可谓“司空见惯”了。

　　市场发生分化，发展商各有侧重

　　“五一”期间的楼市已经不似以前那般“单纯”。虽然住宅仍是市场发展的主流，但商业地产已经走上前台；住宅市场本身也发生结构性变化。

　　一方面，商业地产的发展是住宅物业发展成熟以后的产物；另一方面，由于商业地产的销售对象以企业和有资金实力的散户为主，受宏观调控的影响小。“五一”期间，商业地产的销售相对热闹。琶洲的中洲中心、富力科讯大厦和越秀城建的维多利广场成为市场关注的焦点；北京路商圈的名盛广场和光明广场在五一期间迎来销售旺季；社区商铺推售红火，珠江地产在五一期间就推出了珠江熙苑的裙楼商铺；专业市场如华林玉器广场在五一期间也推售一批商铺，问津者络绎不绝。

　　大户型主导5.1楼市

　　今年“五一”楼市的市场供应与去年一样，继续吹“大户型”风。市场大户型所占比例较多。不少楼盘，如合生集团的珠江帝景、帝景华苑、颐景华苑均主推大面积单位，最小户型都在110平方米左右。天河公园板块、东圃板块、珠江新城板块、南洲路板块等区域，都主推大户型。开发大户型是市场行为，是开发商谋求利益最大化的表现。相信在政府严格控制审批土地后，开发大户型的这种趋势将会持续下去。

　　宏观调控对楼市的影响日益明显

　　去年全国楼市都在一片“喊涨声”中度过，广州也不例外。去年广州楼价上升了18.8%，升幅惊人。为了使房地产市场能健康持续发展，国家出台了一系列的宏观调控政策，以抑制楼价过快的增长。对于广州这样成熟的房地产市场来说，买家是比较理性和成熟的。今年首个季度广州楼价虽然没有大幅度的上升，但楼价依然较高，不少买家对目前“高企”的楼价抱有观望的态度，在大环境的因素未明朗下，决不轻易入市购房。

　　央行上调贷款利率、“五一”开始全面征收房产税费、房贷首付提高等政策因素对今年广州楼市带来了一定的影响，逐渐在“五一”黄金周期间体现出来。这一系列的政策出台无疑是把购房门槛再度提高。

　　房贷利率及首付的提高，对中低端消费群的影响较大。特别是首期付款的提高，要比加息对楼市的影响更直接。相当一部分准备购买一手住宅的年轻买家和外地白领置业者，受首付提高的影响，而显得“资本”不足，逼迫把原有的购房计划搁置，转买二手房或继续租房。房贷利率提高和房产税的全面征收对再次置业者也带来一定影响。贷款门槛提高及交纳的费用增多，对以自住为主的二次置业者主要是心理上的影响较大。但对用作投资的二次置业者来说，宏观政策对他们的影响是最大的。需要投入的资金变多了、利润减少了、风险变大了，这无疑对投资者来说是较大的打击。

　　因此，购房者对“五一”黄金周的楼市，整体来说都表现得比较理性和稳重，大部分都抱持币观望的态度。也是今年“五一”黄金周楼市反应平淡的原因之一。

　　互动关系微妙，买卖双方开始角力

　　市场供应量不多，开发商不愁卖；受房政等因素的影响，消费者不急买。这种现状来源于买卖双方对房地产市场价格走势的不同判断。

　　在“五一”各个楼盘的售楼部，细心的购房者可能会发现，销售人员已经没有以前那样迫切了，反而给人一种悠然自得的感觉。在开发商看来，市场上的供应量并不算多，质量好的楼盘有限，消费者选择余地不大；况且随着销售时间的推移，售价一直处于上升态势。所以，不少的开发商并不打算过快地卖掉手中的产品。

　　消费者则认为目前的房价过高，在经历了一系列的宏观调控之后，房价会出现一个下跌的过程。许多人更愿意选择在价格走低的情况下入市。

　　目前，双方的这种互动关系可以用“僵持”来形容。在这场心理较量当中，考验的其实是双方的耐力和信心。

　　虽然今年五一整体的楼市表现得比较“平静”，但是近年一些“常热”板块，仍然“依稀”让人们感觉到“五一”黄金周的存在。

　　天河公园板块新货较多、大户型唱主流

　　天河公园板块可算是今年“五一”天河区供货的主要聚集地，总体推货量近1000套。较其他区域而言，天河公园板块推出的新货相对较多：华景新城推出“陶然庭苑”组团全新一期“雍雅·名筑”，东方新世界推出“东逸组团”新一期“锦逸”，珠江俊园推出全新的3、4、5三栋等。

　　天河公园推出的“五一”新货中，以大户型为主，主要针对有经济实力的二次置业者。如东方新世界推出全部为119平方米三房及162平方米四房；珠江俊园推出全部为三房及四房单位，户型面积分别集中在106-123平方米、125-141平方米；历德雅舍在售“楼王”凌宵阁空中面积更达650多平方米，可说是将天河洋房大户型做到极致。

　　中高档产品占据珠江新城市场

　　2002年6月，《珠江新城规划检讨》经市政府正式审议通过，珠江新城的开发进入火热阶段。“五一”期间，珠江新城在售及内部认购的住宅项目，如利雅湾、凯旋新世界、力迅·上筑、马赛国际公寓等，都属中高档产品，面对的主要客户群为企业高级管理者、个体工商户、公务员等收入稳定、有一定经济能力、注重生活品质的中高薪阶层人士。

　　利雅湾、凯旋新世界等都处于旧货消化阶段。力迅·上筑、马赛国际公寓处于内部认购阶段，在内部认购期间享受一定的优惠折扣。其中，力迅·上筑小高层享受98折优惠，高层享受97折优惠，于5月12日公开发售；马赛国际公寓内部认购期间享有94折优惠。

　　今年的“五一”黄金周，力迅·上筑在珠江新城可算是最受瞩目的一个楼盘了。力迅·上筑虽然未正式公开发售，但自5月1日开放样板间开始，来参观认购的消费者便络绎不绝，成为珠江新城内人气最旺的地方。力迅·上筑推出平层、错层、跃式、复式等多种空间转换的户型，销售均价达10000元/平方米，采用一梯两户、两梯两户的设计，高素质的产品受到消费者的热切追捧。

　　紧凑户型成为工业大道板块的主流

　　工业大道板块一直是品牌发展商主力经营的阵地。今年“五一”，该板块区域内，保利地产、光大、恒大集团等楼盘都有新盘或新货推出市场。在普遍楼盘都推出大户型的趋势下，工业大道板块却背道而驰，各大楼盘主推经济、实用的户型。据以往的销售经验，140㎡以上的大户型，其消化速度相对较慢，中小户型的销售速度则相对较快。因此在这个“五一”各大楼盘都不约而同地推出中小户型。70-90㎡的二房和90-110㎡三房单位成了市场主流产品。目前该区域楼盘的销售价格在5000-6000元/平方米之间。工业大道板块在经过六七年的开发后，周边生活配套基本完善，板块的整体形象也有所提升，楼盘自身素质也逐步提高。工业大道板块不再是中低档楼盘的聚集地，已逐渐向中高档“转型”。

　　在“五一”期间，最受买家欢迎的当数保利旗下的两个楼盘：保利花园和保利海棠花园了。保利的户型产品上虽然没有太多突破，但是中规中矩、方正实用却能迎合注重实在的广州买家的口味，销售成绩理想。其中占地约1.9万平方米、总建筑面积4万多平方米的保利海棠花园，以均价约5000元/平方米(含1000元/平方米的豪华装修)入市，深受年轻买家和投资客的追捧。

　　番禺楼市活动缤纷、反映冷淡

　　今年黄金周，番禺楼市比起广州其他区域而言，所推出的货量虽不算多，主力楼盘大都是一些“后起之秀”，如锦绣生态园、海龙湾、滨江绿园、金海岸花园、海伦堡·御院等。从产品上看，无论是从小户型的洋房到带花园的独立别墅都有，可以说是供货种类齐全。而活动营销在整个番禺楼市中，占了较大的比重，其中以广州雅居乐花园和祈福新邨的最有代表性和说服力。在整个黄金周中，虽然促销的活动是层出不穷，但整个区域的反映却是较为平淡的。虽然整体上的人流较平时多，而且也有一定数量的想买楼的“实客”，但可能是受到前段时间的政府的政策的影响，成交较往年都减少了不少