你一生要买几次房 以房养房是否划算(23

最佳答案 - 由提问者2006-10-23 14:31:49选出

　初次购房，资金统筹安排房产不同于汽车、电器等其他大宗消费品，具备价值相对较高(一般需要负债购买)、位置固定、使用期长、变现手续烦琐等特点，因此，在作出购买决定前，一定要反复斟酌，除要考虑位置、交通、房屋自身品质等因素外，还应对自身的财力状况和今后预期收支情况做客观的分析。

　　首次购房时应注意以下几点：

　　1、不要追求一步到位，买面积很大或总价很高的房产，以免占用过多的资金。与近郊大户型相比，市区工作地点附近或地铁沿线的小户型总价差不多，但日常能节省大量时间和交通成本，因面积小使得居住成本低，而且今后更易于租售，自住投资两相宜，应是不错的选择。

　　2、首次购房贷款月还款资金占当前月收入的比例不可过高，30%以下为宜。

　　3、除购房首付款外，还考虑到装修款、家具电器、契税和公共维修基金等一次性支出。

　　4、通过办理银行人民币理财、零存整取储蓄、购买货币基金等金融产品，精心安排日常节余的资金，使之尽可能保值增值，为再次置业奠定基础。

　　二次购房，“以房养房”

　　很多人在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。采用“以房养房”的方式是否合适，其实是一个很复杂而且存在较多变数的问题。为此，我们必须抛开对于房子的一些主观偏好和城市归属感等因素，单纯从理财的角度来考虑。判断的因素有二：一是购房者对当地房地产市场租售价格走势判断；二是投资收益率比较分析。

　　我们不妨首先假设今后若干年内房产租售价格保持当前水平，举例说明“以房养房”是否划算。

　　例如，2000年，张先生在上海莘庄一次性付款购买了一套商品房，建筑面积60平方米。2004年底，他又贷款60万元购买一套徐汇区商品房。莘庄房产每年需负担物业费900元，目前市场价格42万元(包含装修)，月租金1500元。他拿不准到底该出租房子收租金，还是卖掉房子回收资金去归还徐汇房产的银行贷款。

　　在这里，需计算莘庄房产的租金收益率。首先，为确保出租房屋的品质，张先生需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中有可能出现房屋空置期，暂以每年15天计算，则年租金净收益=1500×12×（365-15)÷365-900=17260元，年租金收益率=17260÷（420000+10000)=4.01%。显然，与其靠收取租金获取4.01%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还徐汇那套房子的部分银行按揭贷款，毕竟为供徐汇房子所付出的资金成本是5.51%(银行按揭贷款年利率)，高于4.01%近1.5个百分点。

　　假如购房者长线看跌当地房地产价格，更应尽早出手转让多余房产，这样不仅能避免或减少房产交易损失，还能腾出资金最大限度节省其他房产的融资成本。相反，假如对当地房地产价格始终看涨或短线看跌、中长线看涨，而且前景十分看好，则“以房养房”无疑是非常可行的理财方案。

　　投机性购房，慎之又慎在当前加息背景下，对于准备分次置业，尤其是以按揭贷款形式购买多套房产的购房者来说，应充分考虑利率变动对房地产市场的负面影响，规避购置房产过程中的利率风险。

　　1、房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例。

　　2、慎用“以租抵贷”方式购房，切忌将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源。

　　3、如果没有高于银行房贷利率的投资回报项目，而且今后没有大额开支计划，可以将手头的富余资金用于提前归还银行按揭贷款，以减少不必要的利息支出。