新华视点：摊开的城市"大饼"会"煎糊"吗？

最佳答案 - 由提问者1年前选出

　摊开的城市“大饼”会“煎糊”吗——房产调控为“经营城市”敲响警钟

　　新华网杭州7月13日电（“新华视点”记者方益波）目前全国很多城市正在大干快上的城市建设项目，资金都是来自卖地生财的“土地财政”。



越来越严厉的调控政策不仅给“发热”的楼市吹来了阵阵寒风，而且给这种依靠土地和房产支撑起来的“经营城市”思路敲响了警钟。不少城市已经拉开架子撑起“大场面”的“新城区”建设之类大型项目，如同每一个老百姓关心的房价一样，正在经受政策严峻的考验。

　　从“半壁江山”到“准备过紧日子”

　　在过去的相当长时间内，包括杭州在内的不少城市地方财政收入对房地产及其相关产业的依赖度非常高。据杭州市地税部门预测，随着国家调控力度的加大，这个房地产业一度热闹火爆的城市2006年的房地产行业地税税收预计减收将达14．31亿元，下降达25．14％，“前景”堪忧。……

　　从“以小搏大”到“釜底抽薪”

　　最近一些年来，在很多地方流行一种“经营城市”的思路，其操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地的建设。该区块经过建设后升值，带动地价上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成“良性循环”。“不花政府一分钱，万丈高楼平地起”，这一直是不少城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。……

　　要从制度上提升“经营城市”的境界

　　有专家指出，这种依靠卖地生财的“经营城市”模式存在巨大的金融风险和政策风险。各地大规模的城市基础设施投资，主要资金都是来自以土地为抵押品的贷款，城市基础设施投资对金融的过度依赖加大了政府的财政风险。而且这些政府背景的贷款很容易受到宏观政策影响，发生大的波动。>>详细进入

　　阅读：8月1日起 6类土地出让必须纳入招拍挂




国土资源部有关负责人就国有土地出让答记者问


　　业内视角

　　专家:政策一定会从严执行 开发商不要心存侥幸

　　目前，楼市调控政策从紧的框架虽已出台，但一些地方的执行细则还在酝酿中，部分开发商对新政实施细则和实施力度仍心存侥幸。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，政策一定会从严执行，规劝开发商放弃这样的侥幸心理。

　　新华时评：“躲风头”式执行调控政策危害极大

　　稳定房价涨幅是群众关心的一个热点，也是国家宏观调控的一个重点。上半年的一系列统计数字表明，这一问题不容乐观。至今仍有一些地方负责人与国家政策、群众愿望唱反调，表示要用“躲风头”的办法对付国家政策。可以说，正是因为一些地方的这些对策，导致国家对房价的宏观调控难度加大，效果大打折扣。

　　评论：宏观调控一定要扼住房地产业这个龙头

　　经济运行中的问题呈现了与宏观调控预期背离的趋势，如固定资产投资增长过快、货币信贷投放增长过快、对外贸易顺差增长过快、部分城市房价上涨过快等。原因虽然错综复杂，但最核心的问题应该是房价上涨过快，房地产市场相对过热。

　　经济观察:楼市新政没打折扣 政策底线十分清晰

　　从最新版本政策建设部165号文看，套型建筑面积90平米为建筑面积属于“硬性”规定，不得突破，而70%占比的限定，则体现出更为符合实际的某种“灵活性”，但70%占比的总量也不得突破。这表明，政策的底线是十分清晰的。在这种氛围下，无论是开发商还是购房者的市场预期也将日趋明朗，这对调整市场结构和稳定房价是有利的。

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　　媒体时评：房价不是衡量调控成效的唯一标准

　　从博弈论的角度看，中央政府、地方政府、房地产开发商、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢。但如果仅以百姓希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。

　　媒体时评：房地产市场的真实供求有望“现形”

　　7月以后，国家调控房地产的政策力度逐步加大。日前，建设部、发改委、工商总局联合发出通知要求，进一步整顿规范房地产交易秩序。业内专家分析，这一举措有望减少楼市的“惜售”和“捂盘”现象，同时限制“期房短期转让”和“内部认购”。因此该政策在一定程度上，会使真实的供求关系得到反映。

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　　我国在加快土地资源的市场化配置等方面已取得实质性进展 资料图

　　旨在进一步完善土地使用权出让制度，严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示，新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更多市场竞争主体以平等机会。

　　招拍挂出让土地比例已逾35

　　%据了解，自1999年我国建立土地招拍挂制度以来，先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、和《协议出让国有土地使用权规定》等一系列部门规章，明确了经营性用地必须通过招拍挂方式出让。至2005年，我国招拍挂出让土地已经占全部出让土地的35%以上。

　　但是，土地招拍挂过程中仍出现了一些问题，比如一些开发项目是通过协议出让方式低价取得非经营性用地，再转为经营性用地，以规避高额土地出让金；有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让；土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备等。

　　在此背景下，2005年12月开始，国土资源部酝酿出台新的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，以完善新形势下的土地招拍挂制度。

　　此前，北京等地方国土管理部门已经下发新规，扩大招拍挂土地出让方式的适用范围。比如北京市要求以下类型的用地适用招拍挂出让：除房改带危改项目外，利用划拨土地进行经营性开发建设的；改变用地使用性质，进行经营性开发建设的；基建项目转为开发项目的；项目主体发生变化的。

　　六类情形必须纳入招拍挂

　　而此次由国土地资源部制定的新规正式明确，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。除常规的经营性用地外，有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让土地使用权改变用途，相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招拍挂制度。

　　对不能准确确定是否符合规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。同时设置用地预申请环节，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。

　　另外，随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施也将逐步实行有偿使用，例如油田等矿业开采用地等。对于这类具有独占性和排他性的用地，产生价格争议的，需通过协议出让价格争议裁决机制。

　　“这些机制无疑将进一步完善我国的土地招拍挂制度，扩大适用范围，规范市场操作。”上述国土资源部研究人士称。（记者 于兵兵）

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　　国土资源部有关负责人就国有土地出让答记者问

　　《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于2006年8月1日起施行。国土资源部土地利用管理司主要负责人30日就相关问题回答了记者的提问。

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