卖二手房强征个税 长沙公房、经适房首当其冲

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国家税务总局26日下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求8月1日起对个人住房转让强制征收20% 的个人所得税。《通知》规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应缴纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税<!--ADV_CONTENT-->。计额标准还针对商品房、已购公房、经济适用房等进行区别对待。 而来自交易市场的情况表明，长沙并没有受到明显影响。在长沙市房产局二手房交易大厅，没有看到抢在8月1日前紧张交易的气息。正大行、建安等几家大的交易机构表示，他们对开征个税只有耳闻，并没有接收到正式的文件。 对公房、经适房冲击较大 《通知》对房屋原值作了明确的规定： 1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。 4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 旺府地产总经理旺云波表示，“在具体执行过程中，已购公房的交易成本受影响应该是最大的”。已购公房由于历史原因，当时成本比较低，而由于已购公房通常都位于比较好的地理位置，所以已购公房的交易差价应该是最大的。而据了解，长沙已购公房的交易量约占二手房交易总量的半壁江山，所以，如果二手房交易强征个税实施的话，对长沙二手房市场将冲击不小。 二手房价将上升？ 通知关于合理费用也做出了明确的规定。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 业内人士李俊表示，合理费用本身就存在争议，而且，这一部分费用在总费用中的比例并不高，自6月1日房屋征收营业税后，业主将营业税部分或全部转嫁给购房人，从而导致二手房价格短期内上涨约3% -5% 。如果征收个税，二手房价格将再次上升。 “如果全面开征个税，加上已经实行5%的营业税，购买不足5年的住宅出手，交易成本大约增加25%。”信保地产总经理林凯旋表示。 建安房产的一位门店负责人李双告诉记者，因为以前个税是出于自愿的，所以许多中介公司很少要求客户交纳，如果国家出台征收政策的话，长沙肯定是要执行的。但是他认为，选择此时强征个税并不十分合理，可能起到广泛打击楼市真实需求的“反效果”。 具体执行要等地方细则 中介方面纷纷呼吁，如果全面开征个税，应该尽快出台执行细则，主要明确3个方面：“5年”的起始时间，尤其是针对公房，如果按照房产证取得时间计算，将影响大部分公房入市，目前公房在二手房交易中占到半数；“合理费用”包括的具体项目；“家庭惟一生活用房”如何界定。 仅“唯一住房如何界定”就是难题，税务部门根本没有办法界定。没有执行细则，地方很难做事。 长沙地税局所得税处的郭女士告诉记者，一切要等到收到正式文件才能明朗。但她表示，毫无疑问，长沙会根据中央的《通知》要求执行。 □链接新闻 深圳：“阴阳合同”避税 出人意料的是，直到30日，深圳都没有出现二手房登记过户的热潮。专家认为，这并不表明政策对深圳影响不大，相反，这次对个人住房转让开征个税，会让买房人更不想买房，卖房人也更不愿意卖房，市场的观望氛围将进一步加重。 有关人士分析，这主要是因为深圳房屋买卖双方利用“阴阳合同”避税的现象比较普遍。所谓的“阴阳合同”，即国土局备案价格远低于实际成交价格，导致合同显示卖家“无收益”，从而无需缴纳个税。比如售价60万元的房子，在房地产交易中心办理过户手续时只登记为30万元，卖家就可以“节约”6万元的个税。 深圳市社科院城市营运中心主任高海燕告诉记者，这种“阴阳合同”的把戏在深圳楼市中相当普遍，估计可以占到交易总量的20%-30%。此次《通知》对此早有防范，所以特别规定“纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入”。 “因此，只要政策执行到位，深圳还是会出现二手房登记过户热潮的，只是时间稍晚点。”高海燕说。