未来中国的地产市场如何

最佳答案 - 由提问者2007-03-13 17:23:12选出

1)国内外的一些投资机构纷纷看好未来中国房地产市场的走势，他们认为，在人民币升值、房地产市场供不应求等因素的综合作用下，房地产企业的业绩仍有较大上升空间，地产股行情走强的势头较为强劲。

摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄认为，人民币升值将令房价上涨和地产股走强，“在未来三年，中国房地产股是最好的投资选择。”他认为，中国的资产价格在过去两三年的增值，主要反映在了房地产价格上，未来几年，房地产价格或许会受到某种程度的压抑，但它会在股票市场上做出某种程度的反应；今年是中国A股市场、B股市场结构性牛市的开始。

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭则认为人民币升值对房价影响有限。他说，汇率因素对房价有影响，但这种影响来自于汇率预期和汇率形成机制，而不是汇率的实际变化幅度。房价短期将受国家对房地产行业的政策以及投资回报率的影响，长期来看，更多受到一国经济基本面的影响。

中信证券房地产分析师段海瑞近日撰文指出，人民币升值是地产股走强的长期驱动因素。他认为，选择人民币升值意味着经济发展形势较好，而宏观经济每增长1%，房地产行业就相应增长1.3%；人民币升值还增强了国外房地产资金的信心，他们除了购买物业，还将加强与国内优质房地产企业的合作，这在一定程度上扩大了房地产业的资金来源，也加速了房地产企业的洗牌进程。

此外，从今年房地产上市企业的中期业绩来看，A股市场上的70多家企业实现净利润39.82亿元，同比增长28.72%，增幅达到25%以上的有29家。在猛烈的调控政策下，房地产上市公司业绩仍有较大增长空间，说明地产股上涨势头比较强劲。
2)目前，各方大多以成交价和成交量来反映房地产市场的情况。首先要承认，06年开始，房地产市场在调控下，房价涨幅有所减缓，成交量有所降低，但市场共识是，目前的房地产远没有进入一个低谷。一个低谷的衡量标准目前无法阐述，但至少可以看到一个趋势，那就是成交价格增幅趋于0甚至下降，成交量锐减。

就成交价来说，06年以来，在面临一个阶段性停滞之后，一级城市如上海，北京，依然小幅稳步上涨，深圳广州等地区，却仍出现较高速的趋势。在二三级城市，住房成交价格，不但没有看到放缓迹象，更有加快的趋势。

在成交量上，在二手房交易严冬的情况下，新房成交量剔除了当年投资客的影响，从而挤破了成交量上的泡沫，成交量趋于稳定，而且基本继续保持这个速度。

为什么会出现这样的一个情况呢？因为目前的房地产市场的价格继续上涨，是需求推动，而不是成本推动。如果是成本推动，那么在价格保持一个上升趋势的情况下，成交量必定会不断降低，而目前这一情况并没有出现。那这需求来自于哪里？事实上，目前的消费需求绝大部分已经是刚性需求，也就是自住房和婚房占绝大比例。目前结婚人群的年龄，大约都在22-30之间，其中除了75后，还有一部分80后的高潮。男女结婚的年龄是错开的，一般来说男性结婚较晚，女性结婚较早，75年后人，目前大部分是男性，而80年后人，大部分是女性，这部分的婚房需求，已经足以撑起未来的房地产住宅市场。更需要理解的是，80后的男性，这一波高潮还未到来，按照婚龄计算，能带动未来5年左右的市场。

那这部分消费需求，是否存在购买力呢？答案是肯定的。因为就一套90平米以下的居住房来说，以上海为例，外环线和中环线之间，总价大约在70万-90万左右，假设首付三成（90平以下可贷8成），约20万-30万，剩下7成，按30年贷款期限和目前利率水平计算，每月还款约2000元左右。也就是说，夫妻双方每人每月拿出1000元，即可拥有一套新房，而首付款项，按目前惯例来说，是父母支付的。

那买房需求是否会转移到租房需求呢？以中国人传统的思维，这个转变对于这部分刚性需求来说是非常困难的。因此，在目前这个需求推动型的市场中，让价量齐跌，或者只跌一样，是不可能完成的任务。

从政策面来看，笔者始终觉得政策重点不是调控房价，而是调控土地。调控土地的使用率，以及调控土地的使用方向。这样就会存在一个问题，没有配套政策的出台，土地的紧缺在这种刚性需求下，必然导致供需的天平倒向房产商一边。70/90政策的出台，限定了房型面积，没有限定房屋单价总价。经济适用房由于利润太低，在一个自由市场中，必定会导致产品缺失，更不论爆出的经济适用房落入不合格居住者手里，或者一个资格炒出10多万的高价。

在这样一个情况下，政府决定直接插手房地产市场，并放话靠市场无法满足低收入者的住房需求。那么，政府未来的调控的可能会导致哪些变化呢？

1. 通过土地审批和增值税清收，洗牌房地产市场，让中小开发商退出。这样的情况发生后，由于大开发商更为听话，政府更容易通过市场手段调节房地产市场。

2. 通过土地指定用途以及经济适用房和廉租房的政策限定，丰富房地产市场的商品结构，使其多元化，能满足更多低收入消费者需求。但是，这部分对于现有房地产市场的价量影响并不会很大，它只是填补了低收入者的空白，而低收入者原本就买不起8000元一平方的商品房，而经济适用房数量限定和资格限定，将保持原有市场的稳健。

可以看出，今后如果房地产价格停滞或者下跌，也只是因为大量经济适用房拉低了均价而已，并不是房地产市场的低谷表现。更何况，经济适用房以及其他政策能落实到什么地步，还是个未知数。