明朝时候，繁华的北京城里有个妓院叫春光院，春光院里有个红极一时的妓女叫杜十娘。十娘原是大户人家的小姐，七八岁时被人拐卖到远离家乡的京城，高价让给春光院里的老鸨。老鸨看出这个伶俐的妞儿日后必能挣大钱，便用心地调教管理，十七八岁时出落成天姿国色，琴棋书画，样样皆精，招惹得京城中的王孙公子，达官贵人慕名而来，一个个情迷意荡，一掷千金，在所不惜。春光院里有了这棵摇钱树，名扬京城，日进斗金，老鸨把她视如掌上明珠。

杜十娘虽沦落为烟花女子，但痴情善良，不慕浮华，总想寻觅一个知心伴侣，从良成家。但每日来游荡的豪门贵客，不过是逢场做戏，无一能将终身相托。两年前春光院里来了一名国子监的太学生名叫李甲，他出身官宦门第，家住江南绍兴，父亲位居布政司之职，膝下三个儿子，李甲居长，父亲要他顶立门户，要求甚为严厉。李甲因科考未中，被严父送到北京国子监读书，希望日后能混个一官半职。李甲独身一人在北京，平日无人管束，身边又带着许多银两，常与同乡柳遇春到妓院沾花惹草。李甲风流倜傥，一表人材，又有极温存的性格，与杜十娘一见钟情，从此终日厮守，不能分离，不觉一年有余。初来春光院时，李公子挥金如土，手头十分阔绰，老鸨笑脸相迎，百般谄媚。后来李父对儿子所为渐有耳闻，多次写信催他返家，不再供应银两，李甲迷恋杜十娘不忍分离，闻听老父在家发怒，愈发不敢归家。囊箧渐空，老鸨日渐怠慢，并将他逐出春光院。杜十娘与李甲真情相恋，李公子手头越是短缺，她愈加袒护李公子，明言告诉老鸨，除李甲外，任你是谁，一概不接客。她索性自称有病，不下妆楼。

这天又有位淮阳盐商孙富慕名求见杜十娘，这个孙富家资巨万，生性风流，惯向青楼寻欢，不惜重金，今日为这一见，他交给老鸨二十两白银。老鸨为难，赔笑道：“今日姑娘有病，实在不能见客。”
孙富被逐下楼，气恨不已，愤愤甩下一句话：“总有一天，我让你知道银子的厉害!”

老鸨见杜十娘又将一个大财神气跑了，真正发起火来；“我们这样的行户人家，吃客穿客，前门送旧，后门迎新，门庭应该闹如火，钱帛才能堆成山。你自从接了这个李甲，莫说新客人，连旧主顾你都断了，这春光院里衣食花销从何而来!再说了，你说天下之人谁不爱钱!就是最阔气的皇帝老子，也要收我们的“花捐”，不要钱，他们的吃喝玩乐从何而来!人家养女儿是摇钱树，偏我晦气，还要替你养个穷酸李甲。
”
杜十娘反驳道；“当初李公子也不是空手而来，妈妈哪一次不是笑脸相迎。”

“此一时，彼一时，如今他爹催逼他回家，他求贷又无门。再说这种公子哥儿，我见得多了，哪会有真情对待你这个烟花女子!”

“李公子对我是真情实意，绝无虚假。妈妈，任你怎样责罚我、逼迫我，我也不会与他分开!”

老鸨见十娘固执、痴迷，毫无退让之意，气急败坏，脱口而出：“好!十娘，只要那个穷酸有本事，能拿出银两来，我就让你跟他走!”
杜十娘没有想到老鸨肯松口放她走，大喜过望，差人找来李公子相商，李甲却十分沮丧，自己早已身无分文，而杜十娘乃京师第一名妓，为她赎身，不知要花多少银两。老鸨正是知道李甲囊空如洗，借贷无门，乐得顺水推舟做个人情，顺便寒伧寒伧这个穷酸：“我的十娘儿乃无价之宝，任谁也休想带走，可怜你痴心妄想无有银两，我就成全你们，贱价卖与你，三百两也就行了，不过只有三日为限。”

杜十娘一听自己身价只要三百两银子，惊喜万分，只是时限太急，好言求情：“妈妈再宽限几日吧!"

老鸨知道李甲任有多长时日，也不会拿出银两，便做好人：“我念李公子是个有情人，再宽限你到十天，十天不交银两，就永远不许你再登春光院的台阶!”

杜十娘仍不放心：“恐口说无凭，双方应立字据为证!”

杜十娘派丫头请来邻舍曹老秀才为大家秉公执正立好文书，双方用印画押，封好的文书，杜十娘交给曹老秀才安为保存。

第二天清晨，李甲起个绝早，急忙忙赶去筹借银两，十娘拿出体己，要他置办几件像样的衣服穿戴。待李甲走后，十娘又将自己多年珍藏的积蓄藏在一只描金梳妆匣内，送出春光院，转存在宜春院相好的姐妹月朗手中。