小产权房
[英] the housing of small property right

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权，是老百姓天天挂在口头上的，普通老百姓理解的是我们个人购房人买了房之后，通过房地产开发商办理的转移登记，就是我们手里拿到的个人房屋所有权证，但是这个小产权范围比较宽泛，不仅指我们手里个人房屋所有权证，现在社会上还有一些其他种类的小产权。比如我们以前国有企业的个人租住单位公房租房协议，并没有产权，他手里只有一个租房协议，这个时候他有的是使用权证，有些人说这也叫小产权，还有一种小产权，就是近几年也比较多的。刚才我们进房展会现场可以看到，在房展会现场旁边有很多人发小的楼书，一张纸，这里可能有一部分是小产权，这个小产权的意思是指在发展农村经济的过程中，自己本村内组织成一个开发公司，他利用的是集体所有制的土地，可能是宅基地建设的房屋，这个房屋是没有取得国有土地使用权的，这个房屋可能也你发一个产权证，他说是小产权，这个有的是乡产权，或者是村产权，但是无论是乡产权或者是村产权，都归类为小产权，这是现在社会上几类小产权的理解。