房屋怎样进行评估

最佳答案 - 由投票者2008-07-25 09:32:05选出

随着住房二级市场的放开，不少居民希望出售自己已购置的旧公房，转而购买新商品房。一般人对自己的旧房子到底值多少钱并不十分了解，往往有时自己期望值过高，报价与市场价相差不远，买方认为你的房屋太贵，不值得掏钱购买；反之有时买方出价低于你的心理价，认为对方钱给少了，又不愿出手。高不成，你不就，几番错失良机。导致这种结果的主要原因就在于你没有准确地对房子进行合理的估价。

一般说来，目前个人进行二手房价格估算的办法主要有三种：

一、聘请专业的房地产估价师来进行估算

房地产保价是一项非常专业的工作，按我国现有的法律规定，只有经过国家考核认定的专业注册房地产估价师才能进行房屋的价格评估。虽然请专业的房地产估价师进行估价，结果比较精确，与当前市场价格较吻合，需要负担不菲的费用，对于普通的房屋出售者，如果仅仅是希望做个简单的估算作为参考，一般没有聘请专业房地产估价师的必要。

二、因特网上进行免费价格估算

目前在因特网上，大多数房地产网站都设有免费在线房产评估系统，评估者只要上网进入各房地产网络的在线评估系统，根据揭示给出待估旧房的类型、地段位置地、建设面积、房屋竣工时间、户型、层高、朝向、装修程度等具体条件，几秒种后你就会得到一个估算的结果。免费网上评估系统操作简单易行，评估结果虽然不是非常准确，但还是能给你提供一个基本参考价。需要说明的是由于不同网站采用的评估方法不一样，采用的评估系统电子版本有差异，最后得出的结果都会有一些出入。

三、自己进行简易估算

如果你既不想花钱请专业估价师，所在城市也没有开通网上免费在线评估，不妨按以下程度来进行简易估算：

1、查资料、收集若干相似的新房成交价格

在进行简单估算前，你不妨查看报纸、电视等媒体上的房地产广告以及到当地房地产交易中心有意识地收集若干近期成交的、与你的旧房具有类似地段、相同建筑结构和设计、同等用途的新房交易价格，以便对当地房地产市场行情有一个大致的掌握。

2、考虑以下各因素对旧房价格的影响

（1）房屋的折旧影响。由于房屋在使用过程中受自然、经济和社会因素的影响，它本身的经济价值会随着时间的推移而逐渐减少，因此你必须考虑房屋的折旧。一般来说，民用住宅都属于砖混一等结构，按国家的相关规定，其折旧年限为50年，即年折旧率为2％，也就是你的旧房每年要按2％扣减折旧额。

（2）旧房的户型影响。受当时住房消费理念和设计水平的限制，旧房大多数房型不够合理、功能落后，无法与现大新开发的商品房进行比较，因此在价格估算时必须考虑旧房户型对其价格的影响。以旧房中最常见的“三小”房型（即小厅、小卫、小厨）为例，一般要扣减10％。

（3）小区环境的影响。目前新开发的住宅小区，居住环境非常优良，小区都实行封闭式全方位物业管理。相对而言，在同一地段的旧房，居住环境通常都会逊色于新住宅，在小区的平面布局、绿化、房屋的外形、装修标准以及施工质量等方面都要打折扣。大体而言，如果旧房没有实行物业管理，可考虑扣减5％；没有单独封闭，又要扣减5％。

（4）心理因素的影响。人们购买二手房，主要就是因为它比新商品房便宜。如果不是在价格上有较大的吸引力，人们一般也不愿意买旧房。如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。所以此时你就必须考虑购房者的心理因素，对旧房的价格再加减5％～8％。

3、综合估算旧房的价格

此时你只要将以上各因素作为近期新商品房成交价的修正率进行综合估算，就可以粗略得出自己准备出售的旧房价格。举例如下：某房产1995年建成，到2002年已使用8年、楼层为五层（共五层）、建筑面积60平方米、房屋结构为砖混一等、户型为“三小”型、没有物业管理但已经实行小区封闭管理，当地类似地段、相同楼层的商品房，其近期的成交价格大致为2200元/平方米。通过简易估算，得出该房产的评估价为：

评估单价=2200×（100％-8×2％-10％-5％-5％）=1408元/平方米

该房产总价=1408×60=84480元

据此可以得出该房产评估价格为8.5万元左右。