选合适房贷有哪些原则？

最佳答案 - 由提问者2006-06-03 15:09:05选出

针对5年期以上个人房贷利率上涨0.711％，湖南各大银行竞相推出不少新的房贷产品，包括固定利率房贷、循环贷、入住还款法等等。据了解，截至目前，长沙市场上推出的个人住房按揭产品已经有5种之多。理财专家提醒，市民应根据自身家庭经济情况量力而行；因此，选择合适的贷款方法、比例、年限及房贷产品应注意几大要点。

固定利率房贷

短期内提前还贷者不适用

固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，我省已有光大银行、招商银行、建设银行等3家银行推出了各自的固定利率房贷产品。

点评：短期内提前还贷者不适用固定利率房贷。此种房贷利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。但一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要为房贷多交钱。

如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。

此房贷适合三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。

循环房贷

授信额度内可自由贷款

“循环贷”业务的共同特点是，贷款人可以原抵押房产再抵押，向银行再次申请新贷款，使不动产变为动产。目前浦发、招商、光大等多家银行已开始推出“理财型房贷”、“个人住房抵押循环授信”等不同名称的循环房贷产品。


点评：“循环贷”的实质就是抵押贷款，其贷款额度高，使用年限长。比如，某人有一套价值50万元的住房，通过抵押登记后，可以获得最高八成即40万元的银行授信，该客户可随时取出使用这笔钱，最长使用期限为30年，这相当于将不动产变为流动金库。

此外，根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。前者，想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款等方式。

直客式房贷

贷款不用经过开发商担保

“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前交行、招行、光大等股份制银行在湘推出了该类业务。

点评：买房时可办理一次性付款，这样一来，房价通常可以得到一定程度的优惠，另外由于避开了开发商和中介，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。但没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。

此种房贷比较适合有稳定收入、良好的授信纪录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

“入住还款法”

约定时间段内仅还贷款利息

近日，招行在全国首家推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。

点评：这种房贷方式可降低购房者交房初期的经济压力。招行有关人士指出，如果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可说是一种理想的选择。

申请“入住还款”要注意以下三点：一是要选择在招行办理一手楼住房按揭贷款业务；二是在申请住房按揭贷款时，填写书面申请表，采用“入住还款”即可；三是“只还息、不还本”的最长时间不超过12个月，但也不能低于6个月。期满后，按照客户事先与招行约定的等额本息方式或等额本金方式还款。

“住房套餐”组合

买房曲线获得“十成按揭”

光大银行于前日在长沙新推出“阳光生活住房套餐”组合贷款业务，实现了曲线“零首付”。不过，这项业务并不是真的可以拿到十成的按揭，而是在办房子按揭时，可顺带把汽车、车位、装修甚至消费贷款都算在内，授信额度最高可以达房产总价的100％。

点评：买房以后要装修，购置家电等等，以前为满足这些需求，借款人可能要分头找不同的银行办理；而这项“套餐”只要以所购的住房设定抵押，就可以在可用额度内循环使用贷款。实际上这也是个人住房抵押循环授信。不过光大银行该业务只限于购买一手房的借款人。

该项“套餐”还款方式比较多样化，除了等额本息、等额本金等传统方式，还有按月还息到期还本、等比累进、组合还款等方式。其中，组合还款法可以实行分段偿还贷款，将整个贷款本金按比例分成若干阶段，然后确定每个阶段的还款年限，对于借款人来说，能够根据自己未来的收入情况更灵活地安排还款计划。

选合适房贷的三项原则

●选择合适的房贷方式：买房贷款除了可以使用商业性贷款之外，还有公积金贷款以及两者的组合贷款。目前，商业性贷款的上调幅度往往比公积金贷款要大。

●选择更适宜的还款方式：目前，大多数银行可供借款人选择的还款方式主要有两种，即“等额本息法”和“等额本金法”。与等额本息法相比，采用等额本金法，前期归还本金相对较多，贷款剩余本金逐月递减“速率”更快，因此占用资金产生的贷款利息总额相对较少。以贷款36万元、期限20年为例，假设当前贷款利率为5.751％，采用等额本息法利息总额为246614.4元；采用等额本金法利息总额为207898.8元，后者比前者少38715.6元。

●确定合理的贷款比率和年限：对于一手房，银行贷款最高比率为80％，最长年限为30年。如果是以自住为主，在自身首付款和收入支付条件允许的前提下一般应选择较低比率、短期限的贷款，以减少利息支出。如果是以投资为目的贷款购房，在确保投资收益率的前提下可采用高比率贷款。