如何计算二手房的建筑面积？

最佳答案 - 由提问者2006-09-15 14:48:18选出

如何计算二手房的建筑面积？



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二手房房间的使用面积相对而言比较容易测算，只需将房间里能够实际使用的面积全部丈量完毕，再用简单的面积公式即可求出。在实际中比较麻烦的是二手房建筑面积的测算，因为这部分面积住户并没有实际使用，或者并非住户单独使用，也会摊入其中。

依据标准，二手房房屋的以下构建部分需要被计算进建筑面积的范围：

如果是单层建筑物，则无论该建筑物有多少高度，都按一层计算。它的建筑面积应该按照建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。但是，如果单层建筑物内部又带有部分的楼层，也应计算建筑面积。

如果是高低联跨的单层建筑，需要单独计算建筑面积时，当高跨为边跨，那么就按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度，乘以勒脚以上外墙表面到高跨的中往外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨，那么就按照勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱边线的水平宽度计算。

当然，多层建筑物的建筑面积，就按各层建筑面积的总和计算，它的底层按照建筑物的外墙勒脚以上的外围水平面积计算，但要注意的是：从二楼开始，就需要按照外墙的外围水平面积计算。

以上介绍基本上是针对整幢二手房的建筑面积计算而言。当然，通常情况下能够买下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一户独有，该户的建筑面积自然就是整幢建筑面积的总和，不存在诸如分摊一类的问题。

如果有地下室、半地下室、地下仓库、地下停车场、地下商店以及相应出、入口建筑面积就按照上口外墙外围的水平面积计算。但请注意：不能包括采光井、防潮层和保护墙。

如果利用了用深基础作的地下架空层，并且层高超过2．2米，则按照架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积，但如果架空层是用坡地建筑物的吊脚做的，层高也超过2．2米，建筑面积就按照围护结构外围水平面积计算。

毫无疑问，每一幢建筑物都会有通过建筑物的通道、门厅、大厅，但不管这些部分有多高，都只能按照一层来计算建筑面积。如果大厅、门厅里面还有曲线优美但又难以计算的回廊那么就按照回廊的水平投影面积来计算建筑面积。

此外，电梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物绝不可少的部分，都要按建筑物的自然层数来计算建筑面积。

至于建筑物内的技术层，如果层高超过22米，也必须算入建筑面积。

如果有柱雨篷，按外围的水平面积来计算建筑面积；但请注意：如果是独立柱的雨篷，那就按顶盖的水平投影面积的一半来计算建筑面积。

和柱雨篷一样的情况还有：有柱的车棚、货棚、站台等，按照柱外围水平面积来计算建筑面积；但如果是单排柱或是独立柱，也只能按顶盖的水平投影面积的一半来计算。

有一些楼梯间、电梯、水箱、机房等部位会突出房屋面，这时需要按围护结构外围的水平面积来计算建筑面积。突出墙外的还有门斗，也按照同一方法来计算。

算阳台的建筑面积需要按不同的类型分别计算。如果阳台是封闭式的，那么就按水平的投影面积计算建筑面积；但如果是凹阳台或者是挑阳台，那就只能按照阳台水平投影面积的一半来计算建筑面积。注意：又是一半面积。

有些建筑物的走廊和檐廊是有顶盖和柱的，如果计算建筑面积，需要按照柱子的外边线水平面积计算；但如果没有柱子，就只能按投影面积的一半来计算。

同样的计算方法也适用于两个建筑物之间的架空通廊，如果上有顶盖，也是按照通廊的投影面积计算建筑面积；如果没有顶盖，也只能按照投影面积的一半来计算。除了有室内楼梯，大部分建筑物还有室外楼梯。如果室外楼梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每层水平投影面积计算建筑面积，但是室内楼梯按照水平投影面积的一半计算建筑面积。如果是跨越其他建筑物、结构物的高架单层建筑物，同样也按照水平投影面积计算。如果是多层建筑，按照自然层数计算。


参考资料
http://www.365fz.com/bvnews/shownews.asp?newsid=13767