房价的18个典型认识误区

最佳答案 - 由提问者2006-10-21 11:50:50选出

关于房价的18个典型认识误区

现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据，其实只要仔细想想，就能发现是明显错误的：

一、近几年房价持续上涨，不少买房较早的人，身价随之上涨，自然喜气洋洋。这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。就如同炒股票，虽连续好几个涨停板，可是如没有卖出，又回落到原来价位，就是竹篮打水------一场空。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。

二、中国住房贷款是浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。人们买房时，一看一个月还款不过一两千元，小意思，完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2.52%（在2004年甚至低于物价涨幅3％），但1979年来算术平均是6.58%，贷款利率6%左右，按现在的利差来算，贷款利率就是10%左右。美国几十年来平均房贷利率为8-9%。如以后利率提高到正常水平，还款压力会非常沉重。如贷款利率是6.12，贷40万、20年，利息为48.96万，如果利率升至7％、8％、9％，则利息分别是56、64、72万，涨幅分别为14.38％、30.72％和47.06％。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远虑，必有近忧。

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三、当一套房子价格上涨后，并不是所有上涨的部分都能成为收益。据测算，如果购入新房不满规定的1年就转让，考虑其交易费用，营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等；再假设该房产年租金收益率为4%，则投资房产价格年涨幅需要在8%左右才有可能获利。考虑到个人所得税问题，收益更少。

四、中国虽人多地少，房价未必一直上涨。中国平均人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治区的平均人口密度也不过每平方公里407人，与上述几个国家相比并没有本质差别，如按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另如考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。所以虽中国人多，但地并不少，人多不是房价肯定上涨的理由。