水仙
最佳答案 - 由投票者2007-01-04 13:12:14选出
上海市公有住房出售后的维修基金业务，商品房的维修基金归集以及业主委员会的账户运作，已经由建设银行承办。现将维修基金的归集、使用、交割、对帐等有关政策、规定及业务知识作一介绍。
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海淀新区核心地标
售后公房的维修基金
根据沪公积金发（１９９５）字第２５号、沪房地改（１９９５）４１５号等文件规定，公有住房出售后形成三项基金：维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金，通常被称为“三项基金”。
在“三项基金”中，维修基金由购房人和售房人按房款比例支付，电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款收入中支付。
缴纳标准
首期维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。（１）根据市政府府发布的１９９４、１９９５、１９９６、１９９８、１９９９公有住房出售方案规定：计算公式＝每平方米建筑面积成本价×比例×面积。比例：多层：购房人付１．５％，出售人付６％；高层：购房人付１．５％，出售人付１２％。（２）２００１年方案规定：购房人∶每平方米建筑面积１８元（多、高层相同）出售人：多层每平方米建筑面积７１．８８元，高层每平方米建筑面积１４３．７６元。
使用、对帐
房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修基金中按各业主的房屋面积分摊列支；高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵基金中列支；公共设施（道路、照明路灯、绿化）的修缮、更新，在街坊养护基金中列支。基金的使用要求：专款专用，先用利息，后用本金。动用本金的，要在每年的６月３０日办理。如果日常的修理、利息不够支出时，可由业主委员会申请贷款，经过上海市公积金管理中心批准后，办理按同业往来利率、期限至下一年６月３０日的维修基金贷款，届时用新产生的增值利息部分来还本付息。
当维修基金使用为零后，再按规定向购房业主补收（补收时，可动用本人及同住人的公积金余额）。
业主委员会每月与建设银行经办行进行结算户对帐；每年６月３０日进行年度结帐后，建设银行发放每个业主的明细帐单和业主委员会维修基金对帐单。
增值、保值
为了加强维修基金的管理，管好用活维修基金，保持公有住房售后的正常维修，上海市公积金管理中心委托建设银行提供维修基金的存储、支用及保值、增值等金融配套服务。
公房出售后，建行就为每一个购房业主建立维修基金专户，记录业主名下的维修基金及电梯水泵基金。
维修基金在１９９５年７月１日以前按同业往来利率计息；１９９５年７月１日———２０００年６月３０日，按本金的２０％为五年期存本取息，每月取息；本金的８０％集中增值，每年６月３０日结算上一年增值利息，滚入本金，再作下一年的增值。如果上一年维修费用分摊，可用利息出现负数，则从本金转出补平。
增值利率由上海市公积金管理中心和建设银行每年一定，从１９９５年的１６．４４７５％到今年的３．１８％，均大大高于银行一年期的居民定期储蓄利率。
从２０００年７月１日起，１００％的本金集中增值。每年７月１日后，将上一年的增值部分全部划入业主委员会账户，以满足日常维修需要。
业主变更、基金交割
售后公房再套配时，原产权人（上家）个人缴付的维修基金采取按实结余、交割过户办法，在管房小组或物业管理单位的见证下，填写《个人房屋维修基金结算交割单》由受让人（现购房人）和出让人（原产权人）签章，结算交付完成交割过户。
《个人房屋维修基金结算交割单》上写明，应退个人修缮基金计算公式：（多层）＝本户住宅修缮基金帐面余额×０．２（高层）＝本户住宅修缮基金帐面余额×０．１１当业主套配、转让住宅，业主易人时，维修基金的帐面余额由建设银行提供。
房屋灭失
售后公房由于市政建设、旧房改造或经有关上级部门批准同意改造、拆迁等原因导致房屋灭失或变更的，作灭失处理。
个人应退的维修基金：无电梯＝按实际余额×０．２有电梯＝按实际余额×０．１１电梯水泵基金和街坊养护基金的余额由上海市公积金管理中心暂存。
商品房的维修基金
根据市政府令（２０００）第１９号，市房地资物（２００１）３０２号文精神规定：
缴纳标准
首期维修基金由购房人和房产开发商分别交付组成。
计算公式＝每平方米建筑面积成本价×比例×面积成本价：２０００年１２月３１日之前出售的商品房按每平方建筑面积成本价１１９８元计算；２００１年１月１日起出售的，按签定土地使用权出让合同或土地使用权转让合同的当时的建筑面积成本价计算。
比例：配备电梯的，个人３％，开发商４％不配电梯的，个人２％，开发商３％缴纳时限房地产开发企业在办理新建商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入银行；购房人在办理房地产权变更登记前，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起１５日内，将未出售房屋的维修基金存入专户银行。新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
开发商的操作流程
房地产开发企业应持土地权司证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应缴纳维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金缴款确认手续。房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应缴纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金缴款通知（购房人专用）》，购房人应当依据通知要求向专户银行缴款。
再次筹集
一幢或一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的３０％时，业主委员会应向业主再次筹集，再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
使用、分摊、对帐
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施维修、更新；经业主大会或业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以列支。
物业维修、更新费用按住宅共用部位、共用设备分同幢或同号及物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会的活动经费在维修基金中列支，由全体业主按照拥有建筑面积的比例共同承担。
维修基金使用后，由物业公司按季度分摊。业主委员会、物业公司每月与开户银行对帐，每年向全体业主公布一次；开户银行每年向全体业主发放维修基金对帐单及业主委员会的对帐单。
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应存入维修基金帐户（单独列帐），归该幢住宅的业主所有，专项用于该幢住宅的共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应存入维修基金帐户（单独列帐），归全体业主共同所有，专项用于该区域公共设施的维修、更新。
住宅转让，维修基金的处理
因买卖、赠与等发生住宅转让时，应办理分户帐更名手续。原业主缴纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付。住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
账户销户
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以提取分户帐中的剩余款额，并办理分户帐户注销。
对一个物业管理区域内住宅全部灭失的，业主分户帐外设立的单独帐目，其剩余款额由共有人按原拥有的住宅建筑面积的比例分别提取。
其他回答(1)
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上海市公有住房出售后的维修基金业务，商品房的维修基金归集以及业主委员会的账户运作，已经由建设银行承办。现将维修基金的归集、使用、交割、对帐等有关政策、规定及业务知识作一介绍。
星河湾Ⅱ全面升级 30万抢占亚奥核心
海淀新区核心地标
售后公房的维修基金
根据沪公积金发（１９９５）字第２５号、沪房地改（１９９５）４１５号等文件规定，公有住房出售后形成三项基金：维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金，通常被称为“三项基金”。
在“三项基金”中，维修基金由购房人和售房人按房款比例支付，电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款收入中支付。
缴纳标准
首期维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。（１）根据市政府府发布的１９９４、１９９５、１９９６、１９９８、１９９９公有住房出售方案规定：计算公式＝每平方米建筑面积成本价×比例×面积。比例：多层：购房人付１．５％，出售人付６％；高层：购房人付１．５％，出售人付１２％。（２）２００１年方案规定：购房人∶每平方米建筑面积１８元（多、高层相同）出售人：多层每平方米建筑面积７１．８８元，高层每平方米建筑面积１４３．７６元。
使用、对帐
房屋的承重结构、公共部位、公共设备的修缮、更新，在维修基金中按各业主的房屋面积分摊列支；高层电梯水泵大修理、更新，在电梯水泵基金中列支；公共设施（道路、照明路灯、绿化）的修缮、更新，在街坊养护基金中列支。基金的使用要求：专款专用，先用利息，后用本金。动用本金的，要在每年的６月３０日办理。如果日常的修理、利息不够支出时，可由业主委员会申请贷款，经过上海市公积金管理中心批准后，办理按同业往来利率、期限至下一年６月３０日的维修基金贷款，届时用新产生的增值利息部分来还本付息。
当维修基金使用为零后，再按规定向购房业主补收（补收时，可动用本人及同住人的公积金余额）。
业主委员会每月与建设银行经办行进行结算户对帐；每年６月３０日进行年度结帐后，建设银行发放每个业主的明细帐单和业主委员会维修基金对帐单。
增值、保值
为了加强维修基金的管理，管好用活维修基金，保持公有住房售后的正常维修，上海市公积金管理中心委托建设银行提供维修基金的存储、支用及保值、增值等金融配套服务。
公房出售后，建行就为每一个购房业主建立维修基金专户，记录业主名下的维修基金及电梯水泵基金。
维修基金在１９９５年７月１日以前按同业往来利率计息；１９９５年７月１日———２０００年６月３０日，按本金的２０％为五年期存本取息，每月取息；本金的８０％集中增值，每年６月３０日结算上一年增值利息，滚入本金，再作下一年的增值。如果上一年维修费用分摊，可用利息出现负数，则从本金转出补平。
增值利率由上海市公积金管理中心和建设银行每年一定，从１９９５年的１６．４４７５％到今年的３．１８％，均大大高于银行一年期的居民定期储蓄利率。
从２０００年７月１日起，１００％的本金集中增值。每年７月１日后，将上一年的增值部分全部划入业主委员会账户，以满足日常维修需要。
业主变更、基金交割
售后公房再套配时，原产权人（上家）个人缴付的维修基金采取按实结余、交割过户办法，在管房小组或物业管理单位的见证下，填写《个人房屋维修基金结算交割单》由受让人（现购房人）和出让人（原产权人）签章，结算交付完成交割过户。
《个人房屋维修基金结算交割单》上写明，应退个人修缮基金计算公式：（多层）＝本户住宅修缮基金帐面余额×０．２（高层）＝本户住宅修缮基金帐面余额×０．１１当业主套配、转让住宅，业主易人时，维修基金的帐面余额由建设银行提供。
房屋灭失
售后公房由于市政建设、旧房改造或经有关上级部门批准同意改造、拆迁等原因导致房屋灭失或变更的，作灭失处理。
个人应退的维修基金：无电梯＝按实际余额×０．２有电梯＝按实际余额×０．１１电梯水泵基金和街坊养护基金的余额由上海市公积金管理中心暂存。
商品房的维修基金
根据市政府令（２０００）第１９号，市房地资物（２００１）３０２号文精神规定：
缴纳标准
首期维修基金由购房人和房产开发商分别交付组成。
计算公式＝每平方米建筑面积成本价×比例×面积成本价：２０００年１２月３１日之前出售的商品房按每平方建筑面积成本价１１９８元计算；２００１年１月１日起出售的，按签定土地使用权出让合同或土地使用权转让合同的当时的建筑面积成本价计算。
比例：配备电梯的，个人３％，开发商４％不配电梯的，个人２％，开发商３％缴纳时限房地产开发企业在办理新建商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入银行；购房人在办理房地产权变更登记前，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起１５日内，将未出售房屋的维修基金存入专户银行。新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
开发商的操作流程
房地产开发企业应持土地权司证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应缴纳维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金缴款确认手续。房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应缴纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金缴款通知（购房人专用）》，购房人应当依据通知要求向专户银行缴款。
再次筹集
一幢或一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的３０％时，业主委员会应向业主再次筹集，再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
使用、分摊、对帐
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施维修、更新；经业主大会或业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以列支。
物业维修、更新费用按住宅共用部位、共用设备分同幢或同号及物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会的活动经费在维修基金中列支，由全体业主按照拥有建筑面积的比例共同承担。
维修基金使用后，由物业公司按季度分摊。业主委员会、物业公司每月与开户银行对帐，每年向全体业主公布一次；开户银行每年向全体业主发放维修基金对帐单及业主委员会的对帐单。
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应存入维修基金帐户（单独列帐），归该幢住宅的业主所有，专项用于该幢住宅的共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应存入维修基金帐户（单独列帐），归全体业主共同所有，专项用于该区域公共设施的维修、更新。
住宅转让，维修基金的处理
因买卖、赠与等发生住宅转让时，应办理分户帐更名手续。原业主缴纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付。住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
账户销户
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以提取分户帐中的剩余款额，并办理分户帐户注销。
对一个物业管理区域内住宅全部灭失的，业主分户帐外设立的单独帐目，其剩余款额由共有人按原拥有的住宅建筑面积的比例分别提取。
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