2006影响深圳楼市十大事件 是那些？

最佳答案 - 由提问者2007-01-04 20:52:21选出

2006年上半年，对深圳楼市而言注定是难以忘记的。房价的疯狂、调控的严厉、种种微妙的消费心理，许多不可理喻的市场现象，全部都汇聚在一起，凝成了深圳楼市中一个个独具特色的真实表情。事件，就在于准确的回顾，真实的记录。选取2006年上半年深圳楼市十大事件，还原一个最原汁原味的深圳楼市。




调控


"国六条"、"十五条"拉开调控序幕




十届人大四次会议上政府工作报告上，温家宝总理继续强调要解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，在随后的记者招待会上，总理表示"我最痛心医疗住房等问题未解决好。"当时业界就有人认为，新一轮宏观调控大幕即将开启。


5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，根据当前存在的问题，进一步采取六条有针对性的措施。"国六条"吹响了2006年调控的号角，而之后的事实也证明，新一轮的调控比历年来都要严厉，也都要见效。"国六条"明确提出要切实调整住房供应结构、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、进一步整顿和规范房地产市场秩序，指明了新一轮调控的大方向 。5月29日，不到半个月的时间，国务院办公厅就转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对"国六条"做出了明确的细化。此次九部委"十五条"从税收、信贷、土地三个方面对房地产市场进行了严厉调控，明确规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。


"十五条"让楼市迅速进入观望期，市场各方都开始静待各地细则的出台。有专家指出，本轮调控如果能保证其执行力度，将会让中国楼市产生颠覆性的改变。开发商的暴利时代即将结束，更多的中低收入者也能买得起房子。




深圳细则出台 10项措施颠覆楼市


就在"国六条"和九部委"十五条"出台后，陷入观望中的深圳楼市就开始等待深圳细则的最终出台。之间流言不断，有人说"十五条"中90平米占70％的规定，在深圳可能会有松动；有人指出，如果深圳也按照"90平米"的规定执行，对深圳楼市是有害无益的。90平米占70％的规定成为了这期间市场各界辩论的焦点。


但就在6月22日，深圳出台的10项细则却是一丝不苟的执行了九部委《意见》的指示，不仅明确深圳也将执行90平米占70％的规定，而且确定所谓的"70％"并不是地区的总量，而是就单个项目，并且还成立市房地产调控领导小组，将细则的落实细化到每一个分管部门。


深圳楼市顿时掀起了轩然大波，交易量与供应量都迅速萎缩，"楼市速冻"成为一时的新名词。有媒体透露，受政策影响深圳近百楼盘要改规划，可能使新增供应延后半年；有资深地产人士认为，如果4个月内这种成交量萎缩的局面得不到缓解，那么这种僵持的局面将向较为长期的冰封期发展。在这种局面下，实力弱小的发展商，将不可避免被淘汰掉一大批，深圳行业将趋于集中。


市场


房价一骑绝尘 关内均价破万


进入2006年后的深圳楼市，与往年相比出现了很多的不同，首先就是价格的疯狂上涨，完全延续了2005年下半年来的惊人涨幅，这与年前许多专家预测的"理性前行"的趋势大相径庭。根据市国土资源和房产管理局发布的数字，2006年第一季度，深圳特区内商品住宅价格平均为10313.89元每平方米，同比上涨35.46％；关外住宅价格平均为6170.29元每平方米，同比上涨27.54％；全市商品住宅均价为8126.14元每平方米，同比上涨25.63％，特区内商品住宅均价首次突破了万元大关。


但是与此同时一季度全市住宅共成交20430套，总成交面积179.9万平方米，分别比去年同期下降11.95％和12.63％，二手楼交易面积为231.66万平方米，成交套数19980套，分别比去年同期增长了35.32％和24.58％。当时就有分析人士认为由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始将目光转向购买二手住宅。失控的房价表明楼市的价格风险已经凸现，并直接引发了新一轮眼里调控的到来。




抢房成风 无营销的地产


失控的房价，单方话语权下的市场，让深圳楼市变得畸形。无营销买房就是其中独特事件之一。以"理性、稳健"而著称深圳楼市一反常态， 无论是豪宅别墅或是小户型，无论是在哪个片区的新盘，刚一开盘就屡屡遭抢，开盘当天就是基本售磬。宝安中心区某楼盘售价刚刚在物价局备案，第二天售楼处就自发地排起了长队。第一批771套单位一经推出，一天不到就消化了700多套；蛇口某大盘，均价由最初透露的8000元一平米直接升到15000元，但开盘首日销售额即达到8亿元，5天内1000余套房全部售馨；某高尔夫别墅项目，首批推出的103套独栋价值千万元的别墅一天内被600余名客户抢购一空，当天成交金额突破10亿元。


异常火爆的市场，让发展商担心的不是房子不好卖，而是考虑如何控制人流以免意外发生，因此今年深圳楼盘的促销活动明显减少，更少有经典的营销案例诞生。不需要做任何推广，也不需要挖空心思搞什么营销，销售情况还是一路看涨，有人认为，地产无营销时代来临了。




二手房交易量膨胀 接近新房


2006年第一季度深圳二手住宅与新房交易面积的比例，达到了创记录的0.88∶1。《2006年第一季度深圳房地产市场发展状况》显示，第一季度二手住宅交易面积达到158.8万平方米，同比增长了26.47%，与新房交易面积之比达到历史性的0.88∶1。而从区域来看，二手楼交易依然以特区内为主，2006年第一季度，特区内二手住宅交易面积为112.72万平方米，占全市总交易面积的70.98%。


上半年楼市供应紧张，一手房购买力得不到释放，向二手房转移。另一方面，房价持续性的在高位运行，风险开始逐渐显现，近两年储备了大量房源的投资性力量开始集中放盘，这也直接导致了二手楼交易规模的扩大。 有学者指出，关内新房供应缺乏，导致很多想在关内置业的人群，只能购买关内二手房；二手楼市场的发展有利于缓解一手楼市场供应紧张关系，在一定程度上抑制房价上涨，有助于形成梯度置业结构，形成置业力量与供应结构都相对理性的互动关系。


龙岗地产大热 是利好还是泡沫？


龙岗当之无愧的成为了2006年上半年深圳楼市的主角。地铁三号线动工、奥体新城的规划、深惠路扩容等等区域、交通、经济背景的利好刺激，加上龙岗844.07平方公里占深圳市的41.8%的区域总面积、深圳土地储备最多的区域、2006年20余个新项目的入市，这些都让龙岗地产在2006年展现出强大的发展潜力，龙岗房价也瞬间创下了新高，新开盘项目价格都直接攀升至7000多元一平米的水平，龙岗中心城的房价也直接超越了比其城市化历程要久得多的宝安中心区。


龙岗地产到底有没有泡沫？这一话题立即引起了争论，有人认为龙岗目前的房价是区域价值的真实反映，在诸多利好的刺激下，龙岗房价飞涨是正常现象。但也有业内人士指出，龙岗可能是深圳楼市中泡沫最严重的地区，投资客和外来居住客所占比例明显过高；部分片区教育、医疗、卫生、交通等压力已严重超负荷；申办大学生运动会，奥体中心的建设也有概念透支与误导的嫌疑。


转战惠阳东莞，寻找新价格洼地


随着深圳楼市供不应求的局势愈演愈烈，卖方逐渐主导市场并引导买方需求，房价持续性的居高不下，置业者负担沉重，投资者也开始衡量市场风险。而此时，比邻深圳的惠阳、东莞等地仅仅与深圳不足1小时车程，却仅相当于深圳四分之一的房价，大量的深圳投资者开始将目光转移到深圳附近的珠三角楼市，这也恰好与业界提出的"东莞、惠州近深区域应纳入深圳供应体系，缓和供求关系"的观点不谋而合。


比如惠阳的超级大盘半岛一号，买家中超过半数是深圳人，而东莞的高端物业市场也出现了深圳投资客的身影。而由主要媒体组织的珠三角看楼车也在市场上反响热烈，如由《深圳商报》发起的"珠三角看楼直通车--东莞看楼"活动，3日内就接到报名电话近数百个，报名人数接近200人，看楼团原定的150个名额短时间内就被迅速报满。


土地




土地供应紧张 拍卖创下新高


被誉为"深圳土地新春第一拍"的龙岗区龙城北区荔枝园g01024-0005地块拍卖，最终总价高达了7.7亿元，楼面价高达3800元每平方米，而预测该土块的未来房价将会超过8000元。


土地高价拍卖，一方面影响了楼市心理，传递了房价仍将继续上涨的信息。同时这也表明深圳土地供应计划迟迟不能落实，让供求关系持续紧张，让市场形势进一步严峻。




5年规划 新增用地21.7平方公里


2006年4月28日深圳市政府常务会议通过了《深圳市近期建设规划（2006－2010）》的年度实施计划，其中最引人注目的是，在调控总量方面，全市新供应建设用地量控制在21.7平方公里，并重点消化已批未开工建设共2.87平方公里的闲置土地，完成0.6平方公里的城中村改造规模，完成1平方公里的旧工业区改造规模。此消息公布后在市场形成了很大反响。


但有数据分析显示，2006计划新增的21.7平方公里用地，其实是包含了道路、公共建筑在内的多有用地，其中，公共和市政基础设施的年度土地供应量占到年度总供应量的57％，即12.39平方公里。其余性质用地（包括居住、工业、商业等）为9.31平方公里，加上闲置土地消化和城中村改造提供的土地面积共为14平方公里左右，这与深圳近15年的平均水平是基本一致的，并没有增加。因此深圳土地供应紧张的局面并没有改变。


舆论


万人响应"不买房" 抵制做房奴


面对日益攀高的房价，深圳市民邹涛发起"不买房行动"，号召人们3年之内不要买房，以期待楼市的正常回归。这个活动得到了各地消费者的支持。据统计，在4月26日到5月8日的13天里，参与者达16000多人。邹涛解释："不买房行动"并非绝对地反对买房，而是号召大家买性价比合适的房子，不要买价格虚高的房子。


有学者认为，"不买房运动"从某种意义上是一种社会监督，它的出现反映出当前消费者和开发商的矛盾尖锐。这也说明当前房地产的问题已不仅仅局限于地产，而成为了一个社会型的问题，治理楼市也应该从整体出发，从全局考虑。

(来源:深圳商报)