房产交易与房产出租如何交纳税金?

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七、房地产交易应纳的税费
长期以来，税收都时国家组织收入的一个主要手段，是国家组织财政收的主要开式与工具。我国目前的税种有：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税等等。在房地产转让中涉及的税有契税、印花税、城市土地使用税、城市土地增值税、房产税等几种，房地产租赁中涉及的税有房产税、印花税、城镇土地使用税等，以下逐一介绍：
房地产转让中的各种税
1、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的种专门税种。
征收范围及纳税人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。所说的境内，是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。所说的土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。所说的单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所说的个人，是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。
契税的征税对象具体包括：
国有土地使用权出让。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
土地使用权的转让。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
房屋买卖。是指房屋所有权人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
房屋赠与。是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
房屋交换。是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。应该指出，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。具体有：a、以土地、房屋权属作价投资、入股；b、以土地、房屋权属抵债；c、以获奖方式承受土地、房屋权属；d、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
计税依据
由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。具体为：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据，成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。即，如交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可参照市场价格核定计税依据。
税率
契税实行3％－5％的幅度税率。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京为4％。财政部、国家税务总局发出通知，从1999 年8 月1 日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。同时，为了加快住房资金周转，对积压空置的商品住房销售时应交纲的契税在2000 年底前予以免税优惠。
相关政策法规
1）《中华人民共和国契税暂行条例》
2）《中华人民共和国契税暂行条例细则》
2、印花税
纳税人及征税对象
印花是一种具有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。印花税的纳税义务人，是指在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人。
所称单位和个人，是指国内各类企业、事业单位、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。印花税征税对象可大致分为立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种。另外，对应税凭证，凡由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是印花税的纳税人，应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务。
税率
印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。在房地产转让过程中所涉印花税适用于比例税率，即房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。
减、免税规定
在房地产交易中，房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税；房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同。
相关政策法规《中华人民共和国印花税暂行条例》
3、城镇土地使用税
征税范围及纳税人
城镇土地使用税的纳税义务人，是指承担缴纳土地使用税义务的所有单位和个人。