全国商品房空置率如何计算出来？

最佳答案 - 由提问者2007-01-27 12:32:27选出

讨论房地产问题时经常涉及到的空置率，最近再度热论。

　　曾经有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”。“高达1.25亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把‘达摩克利斯之剑’，蕴藏了巨大金融风险。”(参见章林晓《房价走势逐渐明朗》，2006年1月人民网房产城建频道)


　　什么是空置率？很遗憾，在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义，连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解，难怪会出现舆论上的混乱。今后在发表经济统计数据的时候，有必要对一些术语给出准确定义。


　　学风浮躁下的空置率


　　首先，什么叫“空置房”？有人给的定义是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”；有人认为空置房指那些建成之后没有卖出去的房子，已经卖出去的不算，而究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置？是一个月、三个月还是半年？众说纷纭，至今尚无统一标准。延伸阅读
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　　其次，当前流行的空置率计算方法起码有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。


　　根据建设部数据，在2004年底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。如果分别以全国城镇房屋建筑面积、住宅面积、施工面积、竣工面积和商品房销售面积作为分母，可以计算出完全不同的空置率(见文后附表)，采取不同计算方法得出来的空置率相差几十倍。假若采用全国房屋建筑面积总量作分母，那么计算出来的空置率连1%都不到。请问每个学者，到底选择哪一个作为讨论的基础？如果在讨论空置率的时候，连一个比较准确的定义都没有，各说各话，这样的讨论还有什么意义？