房产土地证的问题

最佳答案 - 由投票者2007-10-09 12:12:00选出

没有土地证 北京一些业主权益藏隐患
文章来源：中国消费者报 作者：孙 蔚 发布日期：

买了商品住房，一次性缴清了７０年的土地出让金，却只能拿到“房屋所有权证”，而拿不到“土地使用权证”，这一现象令许多消费者深感不解。尤其是购买别墅和ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ（联排别墅）的消费者常常抱怨道：“房屋与土地相互依存，房子是土地上的附着物，买房如果只有房产证，而拿不到土地证，无异于‘空中楼阁’。再次入市交易时，买家常常怀疑我们的购房手续不全，怎么解释都难令人信服。”近日，记者了解到，北京市相关部门正在积极研讨，准备出台相关条例给消费者发放国有土地使用权证。
●房产证不能涵盖全部物权
据记者了解，按照《房地产管理法》的要求，所购商品房应具备“国有土地使用权证”（俗称“小土地证”）和“房屋所有权证”两个证书，商品房转让时也必须同时出具这两个证书。目前，全国有的城市采取两证分别发的办法，有的采用土地证、房产证“两证合一”的方式，如上海、深圳、重庆等。而北京发放“小土地证”的数量不足房产证的１／３，在９０年代初期只对少量外销别墅类物业的购买者发放了两证，在外销商品房和内销商品房并轨以后，只给少量开发商提出办理要求的别墅、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ项目发过“小土地证”。也就是说，目前北京大多数的商品房购买人拿到的只有房产证，从未领到过“小土地证”。
北京市国土资源局相关人士向记者介绍道，所谓“大土地证”指的是开发商缴纳土地出让金后，国土资源部门向其发放的项目土地证；“小土地证”指的是开发商把房屋销售给消费者后，将办理土地使用权证时缴的土地出让金分摊在各单元房中，国土资源部门发放给消费者的土地使用权证。
“为什么业主要拥有‘小土地证’呢？”房地产专业律师毕文强介绍道：“因为房产证并不能包括业主所有的权益。购房人只能在房产证上看到所购房屋的建筑面积、使用面积等，而无从知晓自己分摊了多少土地使用面积，也不知道土地证号和土地出让金的价格。‘小土地证’上还含有公共部位的分摊面积，没有该证，业主就没有依据保护自己‘家门外’的权益了。比如当开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有公共面积的分摊，业主在说‘不’的时候就不够有分量。假如遇到天灾人祸导致房屋毁坏以及遇到拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，所以房产证不能保障购房人所有的权益。”
●没有“小土地证”，房产交易暗藏“雷区”
事实上，对于长久以来北京存在的这种“以房带地”，开发商按楼面面积（含土地出让金）销售，购房人一次性缴纳７０年土地使用权的土地出让金，却拿不到土地证的情况，一直有人在提出质疑。尤其是近年来，对物业税的讨论更引起人们对土地出让金、土地权属问题的关注。
业内人士指出，开发商在房屋销售时已经将缴纳的土地出让金分摊在各单元房中，消费者已经为土地使用支付了相关费用。因此房屋销售完毕后，应该把开发商手中的国有土地使用权证分割成“小土地证”发放给消费者。而如果按目前这种购房人只办房屋产权证，不办土地使用权证的现状，土地证有可能成为进行房地产交易时的一个“雷区”，如果土地证还保留在开发商那里，购房人肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，光依靠开发商的自有资金是不够的，许多开发企业会把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现问题，银行就会将抵押的土地使用权再度投放进市场，进行出售，此时业主的利益如何保障？
●北京拟采取“两证分开”的发放办法
其实这个问题，北京市的房屋土地管理部门一直在关注。２００４年５月１０日北京市国土资源和房屋管理局曾经公布了《北京市房地产登记条例（送审稿）》征求意见稿，其中明确规定，房地产登记以一宗土地为基本单元进行登记。单独拥有一宗土地后，以该宗土地和地上房屋进行登记，共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的，以房屋的幢、层、套、间以及有具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。当房地产发生转让、交换、分割、赠予、抵押、设典等情况，有关当事人双方须共同申请登记。当时北京市国土房管局相关人士表示，今后北京市将对房地产的权属实行“两证合一”的发证方式。但是，北京市国土资源和房屋管理局在２００４年年底“分家”，购房人“小土地证”的相关管理办法也就发生了改变。
日前，北京国土资源局新闻发言人靳京向记者表示，北京目前还没有对个人商品房办理过“小土地证”，对此也没有具体的规定，但国土局有向购房人发放“小土地证”的想法，具体工作正在研究当中。在国土资源局的座谈会上，有人建议从经济适用住房和已售公房开始试点发放“小土地证”。 （编辑：李旭波）