关于贷款购买第二套住房的界定

最佳答案 - 由提问者2007-12-21 08:50:36选出

“第二套房”的定义终于清晰起来。昨天，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称452号文），明确了“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”等相对从严的落实“9·27房贷新政”的补充规定。

　　按“家庭”界定贷款次数

　　在452号文出台前，各银行普遍认同的界定“第二套房”的标准为：已还清房贷（不含公积金贷款）的市民，再申请房贷，仍视作首套房贷。除此之外，各银行间的解读多有分歧。最典型的是，夫妻双方各申请一套房贷，或同一家庭内的子女和父母分别以不同人的名义购房，是否属于第二套房贷。这些均未有统一的说法。

　　这次，监管部门出台补充的细化规定，使上述问题得到一定程度解决。452号文明确：以“家庭”为单位界定贷款次数，而家庭的概念包含配偶和未成年子女。据记者调查，此前，多数商业银行倾向于以“个人”为单位界定“第二套房”，其中包括所有的外资银行。这次监管层无疑取了相对从严的界定标准。不过，有银行人士对此有不同看法，认为以“家庭”为单位界定存在操作难点，个人征信系统并不能完全反映相关关系，须有民政、公安等部门协助方可落实。

　　央行、银监会于今年9月27日发布《通知》（即房贷新政）明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。

　　补充规定仍存难解“误区”

　　除明确以“家庭”界定“房贷次数”外，452号文“第二条”规定：对已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　此外，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款（第二条）规定执行。

　　452号文还规定：凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。

　　对于上述补充规定，一位股份制银行管理人士认为，其实细则仍存在部分“误区”，比如还清贷款的市民，再贷款购房应算第几套房；借款人填报信息的真实性如何核查等。这其中既有政策解读上的难点，又有操作上的难点。

　　各行须按新规出台新细则

　　中国人民银行副行长刘士余昨天就452号文发表谈话时指出，“9·27房贷新政”的调控作用正在逐步显现。而针对《通知》中有关规定和政策导向的不同理解，央行、银监会决定再发《补充通知》做明确规定，各银行务必严格执行。

　　中国银监会副主席蒋定之昨天表示，各银行要切实防范房贷风险，要以法人为单位制订商业性房地产信贷管理的实施细则。细则既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制订借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。

　　蒋定之强调，各银行要自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；央行、银监会将密切关注通知和补充通知的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。